Huur en coronacrisis

Smit en Smit Advocaten

De coronacrisis zorgt voor kelderende omzetten en liquiditeitstekorten bij tal van ondernemers. Kan een huurder van de verhuurder verlangen minder of geen huur te betalen over de periode dat de onderneming is gesloten als gevolg van de coronamaatregelen?

Een huurder kan zich op het standpunt stellen dat er sprake is van een gebrek aan het gehuurde pand, waardoor er geen huurgenot meer is. In dat geval kan de huurprijs worden verlaagd of opgeschort. De kans is echter gering dat een rechter zal oordelen dat als gevolg van de coronacrisis sprake is van een gebrek waardoor het huurgenot niet meer wordt verschaft. Een verhuurder heeft geen invloed op de situatie. Het gaat hier om een oorzaak van buitenaf.

Optie

Een optie geeft artikel 7:210 BW, waarin staat dat gehele of gedeeltelijke ontbinding van de huurovereenkomst mogelijk is, als het genot onmogelijk wordt gemaakt. Die bepaling is van toepassing indien door een (onvoorziene) overheidsmaatregel het gebruik van de zaak wordt gehinderd.

Overmacht

Een huurder kan in deze tijden het standpunt innemen dat er sprake is van ‘overmacht’. Voor het slagen van een beroep hierop moet de tekortkoming niet te wijten zijn aan de schuld van de huurder, en ook niet voor zijn risico blijven. Vooral dat laatste speelt een rol. Het komt regelmatig voor dat tussen de huurder en verhuurder contractueel is afgesproken welke factoren wel of geen overmacht opleveren.

In de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte bijvoorbeeld, staat dat de verhuurder niet aansprakelijk is voor schade als gevolg van een gebrek. De huurder kan dan geen aanspraak maken op huurprijsvermindering en verrekening.

Onvoorziene omstandigheden

De rechter kan een huurovereenkomst wijzigen of geheel of gedeeltelijk ontbinden op grond van onvoorziene omstandigheden. Die omstandigheden moeten wel dusdanig zijn dat de verhuurder naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten.

In de rechtspraak wordt een beroep op onvoorziene omstandigheden haast nooit gehonoreerd. Aan de andere kant heeft de coronacrisis tot on-gekende maatregelen geleid. Een beroep op onvoorziene omstandigheden zou daarom kans van slagen hebben. Het is de vraag hoe rechters deze uitzonderlijke omstandigheden meewegen.

Leg afspraken vast

Het is niet uitgesloten dat een langere sluiting het faillissement van een huurder tot gevolg heeft. Daar heeft een verhuurder geen belang bij. Het maken van passende afspraken over bij-voorbeeld een tijdelijke huurverlaging die later weer wordt ingelopen, is een redelijke oplossing. Het is wel verstandig om die afspraken (hoogte huur, de termijn dit hiervoor geldt, verplichting tot inlopen) schriftelijk vast te leggen.

Logo Smit en smit advocaten_Klein

Smit en Smit Advocaten
Bezoekadres: Prins Bernhardlaan 16, 1131 CH Volendam
Postadres: Postbus 108, 130 AC Volendam
Mr. C.M. (Kees) Smit
Tel. +31 (0)6 20 13 86 69
Mr. J.J.M. (Jack) Smit
Tel. +31 (0)6 20 14 24 49
www.smitensmitadvocaten.nl
info@smitensmitadvocaten.nl

Lees ook
Coronamaatregelen vanaf 13 november

Coronamaatregelen vanaf 13 november

Vanwege de oplopende coronacijfers kondigde het kabinet vrijdagavond 12 november nieuwe maatregelen af die de dag erna direct in gingen. Het doel is om het aantal besmettingen "met een harde klap" omlaag te brengen. Dit zijn de meest relevante regels voor de slager, bakker, vishandel en slijter.

FSIN: Foodsector in 2021 terug op niveau, forse groei verwacht in 2022

FSIN: Foodsector in 2021 terug op niveau, forse groei verwacht in 2022

De omzet van de Nederlandse foodsector is bijna terug op het niveau van voor de coronapandemie. Dat concludeert het FoodService Instituut Nederland (FSIN), het grootste kennisinstituut in de sector. Het herstel gaat véél sneller dan eerder verwacht, maar dat geldt niet voor alle segmenten.

Ontslag wegens schending hygiëneregels niet geldig

Ontslag wegens schending hygiëneregels niet geldig

Een werknemer van een Indonesisch restaurant is op staande voet ontslagen omdat hij door de werkgever verantwoordelijk wordt gehouden voor door de Nederlandse Voedsel- en Warenautoriteit (‘NVWA’) geconstateerde overtredingen op het gebied van hygiëne en voedselveiligheid. De rechter is het daar niet mee eens.